Cuando una persona decide vivir en una casa o apartamento dentro de un conjunto o unidad residencial, debe aceptar el régimen de la propiedad horizontal, el cual puede tener sus ventajas o inconvenientes.
Por esta razón, en Grupo Consultor Autónomo queremos que conozcas toda la información necesaria para cuando vivas en una propiedad horizontal.
Características principales de una propiedad horizontal
Primera. Cuando se habla de propiedad horizontal, se refiere a todo edificio o conjunto de casas y/o apartamentos en el cual existen dos tipos de bienes: el bien privado, el cual corresponde a la vivienda intima personal, y el bien común, que corresponde a las zonas que se comparten con el resto de los residentes (ej. salón social).
Segunda. En una propiedad horizontal colombiana no existe la figura del dueño como persona jurídica, existe un representante legal que puede recaer en alguna de las siguientes personas:
- El administrador
- El presidente del consejo de administración (solamente en casos especiales y urgentes, donde no tengan administrador)
Organismos de la propiedad horizontal en orden de jerarquía:
- Asamblea general de propietarios
- Consejo de administración
- Administrador
Cada órgano tiene sus funciones y competencias respectivas, que en otros artículos podremos atender.
Aspectos a considerar de una propiedad horizontal
Escritura publica
Para que una vivienda sea catalogada como propiedad horizontal debe estar elevada a escritura pública debidamente registrada en los folios de matrícula de cada bien privado.
Reglamento de propiedad horizontal
La vivienda debe estar regida por un reglamento de propiedad horizontal, que es la ley para todos los que viven en el edificio, sean propietarios o tenedores (arrendatarios).
Este reglamento es el conjunto de normas que se ajustan a la Ley 675 de 2001 y tiene las siguientes funciones conforme a su artículo 2°:
- Función social y ecológica de la propiedad
- Procurar la convivencia y solidaridad social
- Velar por el respeto de la dignidad humana
- Brindar una libre iniciativa empresarial
- Procurar el derecho al debido proceso
Manual de convivencia
A lo largo de la Ley 675 de 2001, se encuentra todo sobre el manejo, regulación e incluso la manera de actuar ante debidos casos que puedan ocurrir en la propiedad horizontal, como el manual de convivencia, que pretende ilustrar como solucionar los conflictos en una propiedad horizontal, ya que son más frecuentes de lo uno piensa entre residentes, autoridades del conjunto como el administrador, consejo de administración, etc.
Citaremos parte del articulo 58 de la ley que menciona:
“SOLUCIÓN DE CONFLICTOS. Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de esta ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a:
Comité de Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia elegido de conformidad con lo indicado en la presente ley, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él será ad honorem.
Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia.”
Resumiendo la cita anterior, en el caso de personas involucradas en conflictos dentro de la propiedad, se cuenta con el comité de convivencia para abordar el conflicto, y como la misma norma lo dice, sin perjuicio de la posibilidad de recurrir a las autoridades judiciales competentes, como primera opción.
Si no fue posible por intermedio de los mecanismos de solución de conflictos con que cuenta la propiedad horizontal (comité de convivencia) el afectado puede recurrir a un juez para que sea este el que dirima el conflicto; esta competencia está dada por el numeral 4 del artículo 17 del Código General del Proceso a los jueces civiles municipales en única instancia.
¿Como se financia anualmente una propiedad horizontal?
La respuesta es sencilla: con los aportes ordinarios y extraordinarios obligatorios que deben realizar los copropietarios, junto con las multas y sanciones económicas que se impongan.
La Ley 675 de 2001 no fija quién es el encargado de manejar los dineros de la propiedad horizontal, pero considerando que el administrador es el representante legal y el responsable de la administración como tal, es quien, en primer lugar, debe manejar o administrar los recursos de la propiedad horizontal, ademas la figura mas idónea para esta situación.
Presupuestos
El presupuesto de un edificio es un proyecto de finanzas donde están los gastos y los ingresos de la copropiedad para garantizar el funcionamiento del mismo durante el año. Este es elaborado por la administración con apoyo del contador y presentado para ser aprobado por la asamblea general de propietarios para la ejecución de todo el año.
¿Que pasa cuando los propietarios no pagan sus cuotas de administración y empiezan a estar en mora?
Es responsabilidad del administrador cobrar las cuotas de administración (sean ordinarias o extraordinarias) y las multas o sanciones económicas; si el deudor se niega a pagar, el administrador tiene la facultad de iniciar un proceso ejecutivo para cobrar esa deuda.
Ciitaremos lo que señala el artículo 48 de la ley 675 de 2001:
“En los procesos ejecutivos entablados por el representante legal de la persona jurídica a que se refiere esta ley para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses, sólo podrán exigirse por el Juez competente como anexos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior.“
La acción ejecutiva a que se refiere este artículo, no estará supeditada al agotamiento previo de los mecanismos para la solución de conflictos previstos en la presente ley. Las cuotas de administración ordinarias y extraordinarias, y en general todas las deudas con la propiedad horizontal, prescriben a los 5 años según el artículo 2536 del Código Civil, y de acuerdo con el artículo 2535 del Código Civil, el término de prescripción se cuenta desde que la obligación se haya hecho exigible, es decir, desde la fecha en que venció el plazo para pagarse.
Esta aclaración es oportuna para aquellos administradores de unidades residenciales que no se preocupan por gestionar el recaudo de la cartera por concepto de cuotas de administración, bajo el razonamiento de que en algún momento el deudor moroso necesitará solicitar un paz y salvo, y que en ese momento tendrá que pagar los valores adeudados.
Conclusión
La propiedad horizontal es una temática muy interesante y a la vez compleja, que rara vez las personas del común tratamos, ya sea por desinformación o falta de interés. Por ello, en artículos posteriores escribiremos más sobre asuntos de propiedad horizontal, siendo una materia tan amplia.
